| 案例二：
某蛋糕店位于XN市EN高中對(duì)面的步行街，該步行街連接兩條主干道。2016年初，EN高中門前的主干道中間設(shè)置了隔離帶。
筆者與店主較為熟悉，在一次聊天的過(guò)程中，店主談到修建隔離帶以來(lái)生意差了很多，筆者有些詫異，因?yàn)橹耙恢闭J(rèn)為該店主要是依靠學(xué)生客源，隔離帶對(duì)其影響應(yīng)該不明顯，就追問(wèn)原因。通過(guò)繼續(xù)交談，筆者得知除學(xué)生客源外該蛋糕店還依靠附近幾個(gè)住宅區(qū)的人流。他在開(kāi)店選址時(shí)考慮到該步行街是附近住宅區(qū)前往市中心的必經(jīng)之路，又臨近學(xué)校，人流量很理想。但是修建隔離帶后，嚴(yán)重影響了附近住宅區(qū)到這里的可達(dá)性，特別是開(kāi)車的顧客。
此外他又談到一個(gè)因素，在住宅區(qū)新開(kāi)了個(gè)菜市場(chǎng)，取代了附近的菜市場(chǎng)，對(duì)人流也有很大影響，之前每天買菜的大量人流對(duì)于這條步行街也很重要。筆者順便詢問(wèn)租金和行業(yè)變動(dòng)趨勢(shì)，店主介紹XN市的傳統(tǒng)商業(yè)中心的服裝店受到電商嚴(yán)重沖擊，有些店主轉(zhuǎn)做門檻更低的餐飲，又對(duì)現(xiàn)有的餐飲市場(chǎng)格局造成沖擊。這種行業(yè)的大調(diào)整對(duì)于不同類型的商鋪的需求影響不同。幾個(gè)月后該店面換成一家低價(jià)蓋澆飯餐館。
隨后筆者又調(diào)查了附近的超市和早餐店，店主都表示生意都受了負(fù)面影響。早餐店的營(yíng)業(yè)額下降百分之十左右，超市下降約一半，原因是超市處于臨街入口位置，以前路過(guò)客流特別是大貨車司機(jī)是重要消費(fèi)群體。
該案例的啟示有：第一，日常生活蘊(yùn)藏了豐富的潛在素材，估價(jià)人員只要認(rèn)真挖掘必然會(huì)大有收獲；第二，對(duì)于人流量這一因素，需要對(duì)其結(jié)構(gòu)、分布范圍等進(jìn)行深入分析；第三，可達(dá)性對(duì)人流量的影響很大，而可達(dá)性影響因素非常微妙，需要通過(guò)仔細(xì)觀察、詢問(wèn)進(jìn)行挖掘；第四，在一個(gè)微觀區(qū)域內(nèi)，各種類型的商業(yè)門店對(duì)人流的吸引作用不同，評(píng)估時(shí)應(yīng)注意這種影響；第五，估價(jià)人員需要對(duì)整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)變動(dòng)的趨勢(shì)有所了解，以更好地把握價(jià)格；第六，未來(lái)估價(jià)大有用武之地，例如該類似案例的情況提出補(bǔ)償要求，只要估價(jià)行業(yè)練好內(nèi)功，定有更廣闊的市場(chǎng)。
案例三：
在三四線城市有較多的臨街一層商業(yè)二層以上住宅的多層私房，在司法鑒定和抵押評(píng)估中經(jīng)常需要對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。這種私房的租金容易獲取，但成交實(shí)例很少，一個(gè)街區(qū)甚至幾年內(nèi)也難有成交實(shí)例。而網(wǎng)上雖然有掛牌案例，但難以了解其背后的交易動(dòng)機(jī)、交易過(guò)程，因而筆者一直希望通過(guò)接觸買賣雙方了解這些信息。在XN市筆者調(diào)查過(guò)十余個(gè)店主租戶。據(jù)了解，這種私房極少出現(xiàn)租戶直接購(gòu)買的行為，原因有以下三點(diǎn)：第一，資金需求量大，與租戶生意資金矛盾；第二，租戶認(rèn)為租金與房東報(bào)價(jià)之間的資本化率過(guò)低，甚至不如存款利率；第三，房東出于防范未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，一般只愿出租不愿輕易出售。
通過(guò)調(diào)查筆者對(duì)租戶的心理有所了解，但一直沒(méi)有機(jī)會(huì)接觸到房主，難以判斷其定價(jià)思維和行為。在一個(gè)XT市的私房司法項(xiàng)目中，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查了解到附近近期就有多個(gè)成交案例，筆者頗感興趣。通過(guò)電話咨詢，與其中一個(gè)賣方進(jìn)行了比較深入的交流。據(jù)他介紹，該處私房交易較多是因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象附近有幾所學(xué)校，住宅租房需求較大，而且附近私房多為四層左右，適合綜合利用且所需資金量不是很大。筆者繼續(xù)詢問(wèn)其交易過(guò)程，其掛牌價(jià)與租金之間的資本化率在百分之三左右，筆者故意說(shuō)道租金售價(jià)比較低不劃算，他回應(yīng)道未來(lái)租金上漲較為可觀，買方有利可圖。對(duì)于買方，據(jù)了解一般是有熟人在附近的生意人，通過(guò)熟人對(duì)這種私房的收益有比較清楚的認(rèn)識(shí)。該私房成交價(jià)約為賣方掛牌價(jià)格的六七成，該賣方說(shuō)自己是急需用錢才降價(jià)出售的。因此可以認(rèn)為這種私房除非房主急需用錢，否則一般不會(huì)降價(jià)，而不降價(jià)基本不會(huì)成交，筆者認(rèn)為通過(guò)該案例挖掘得到的信息對(duì)其他地區(qū)的私房估價(jià)也有一定的參考價(jià)值。
三、挖掘估價(jià)相關(guān)信息的難點(diǎn)
筆者根據(jù)實(shí)踐，提煉出的供參考的具體挖掘內(nèi)容有：第一，房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制和過(guò)程。第二，市場(chǎng)參與者對(duì)房地產(chǎn)投資行為及報(bào)酬率的判斷標(biāo)準(zhǔn)。第三，市場(chǎng)參與者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因數(shù)及權(quán)重的判斷標(biāo)準(zhǔn)。第四，各個(gè)行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的需求特點(diǎn)及行業(yè)信息。但在實(shí)際工作中，挖掘估價(jià)相關(guān)信息并不是件易事，筆者將其難點(diǎn)總結(jié)如下：
（一）獲取難度大
第一，一些估價(jià)相關(guān)信息難以直接獲取，必須經(jīng)過(guò)詢問(wèn)訪談、調(diào)查才能獲取，這也是其區(qū)別于一般的數(shù)據(jù)或資料的所在[9-10]。
第二，很多估價(jià)相關(guān)信息涉及到個(gè)人隱私或商業(yè)機(jī)密，當(dāng)事人不愿提供，搜集難度很大[11]。例如據(jù)了解上文案例三當(dāng)事人是依靠朋友、親戚關(guān)系搜集到三份真實(shí)租賃合同的，即便如此也是費(fèi)盡周折，估價(jià)人員獲取真實(shí)信息的難度更是可想而知。
第三，對(duì)于一些隱含的相關(guān)信息，當(dāng)事人也無(wú)法準(zhǔn)確描述甚至沒(méi)有意識(shí)到，這需要估價(jià)人員具備敏銳的觀察力、對(duì)信息的敏感度和引導(dǎo)的技巧，才能挖掘出來(lái)。
（二）工作量大
房地產(chǎn)價(jià)格影響因素眾多且作用機(jī)理復(fù)雜，具體而言不同因素變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向、程度不同且并非一成不變；同一因素在不同地區(qū)、不同水平下的影響也不同[1]。再加上房地產(chǎn)獨(dú)一無(wú)二性的特點(diǎn)，這意味著挖掘估價(jià)相關(guān)信息的工作量極大，任何機(jī)構(gòu)都難以獨(dú)立全面覆蓋。美國(guó)的估價(jià)師業(yè)務(wù)分類很細(xì)，也從側(cè)面證明了這一點(diǎn)。因?yàn)槊總�(gè)類別的房地產(chǎn)如果要做精，都要投入大量時(shí)間精力進(jìn)行深入挖掘研究。
（三）時(shí)效性強(qiáng)
估價(jià)相關(guān)信息的時(shí)效性不像價(jià)格體現(xiàn)在波動(dòng)性上，而是體現(xiàn)在某個(gè)時(shí)間段能搜索到的信息案例的豐富程度。目前估價(jià)人員各自為戰(zhàn)的模式只能各自找到非常碎片化的信息，利用率極低。相信很多業(yè)內(nèi)人士對(duì)此也會(huì)有同感，查詢某個(gè)與估價(jià)對(duì)象相似度最高的可比實(shí)例時(shí)，很可能查不到，只能用可比性差一些的案例。雖然有修正體系，但還是不可避免地影響估價(jià)結(jié)果的精度。而幾個(gè)月前甚至幾天前可能就有案例，其他機(jī)構(gòu)的估價(jià)人員可能就進(jìn)行過(guò)深入挖掘，因此只有行業(yè)形成合力才能充分挖掘潛在的海量信息。
四、深入挖掘估價(jià)相關(guān)信息的建議
針對(duì)挖掘估價(jià)相關(guān)信息的難點(diǎn)，筆者根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于深入挖掘估價(jià)相關(guān)信息有以下建議：
（一）估價(jià)人員層面
1、充分利用日常業(yè)務(wù)
日常業(yè)務(wù)為估價(jià)行業(yè)提供了豐富、獨(dú)有的信息來(lái)源，估價(jià)人員應(yīng)利用好每一個(gè)項(xiàng)目，從每一個(gè)客戶收集盡可能多的資料。特別是司法鑒定和抵押業(yè)務(wù)，由于相關(guān)方配合及估價(jià)目的，當(dāng)事人可能提供一些平時(shí)難以搜集到的資料。此外在與客戶打交道的過(guò)程中，估價(jià)人員應(yīng)保持謙虛的心態(tài)，將其視為一個(gè)學(xué)習(xí)提高的機(jī)會(huì)，留心其對(duì)于估價(jià)對(duì)象的看法、所從事行業(yè)的相關(guān)信息以及交易過(guò)程等信息，從中去偽存真，為己所用，對(duì)其提出的正確看法應(yīng)予以接受。
對(duì)于估價(jià)報(bào)告還應(yīng)做到“回頭看”，特別是司法鑒定等后續(xù)實(shí)際成交的項(xiàng)目，應(yīng)注意后續(xù)跟蹤，驗(yàn)證評(píng)估思路與實(shí)際之間的差距，尋找原因，不斷提高。
2、多留心觀察實(shí)際
挖掘估價(jià)相關(guān)信息的困難性決定了一個(gè)合適的機(jī)會(huì)是可遇不可求的，特別是一些損害賠償項(xiàng)目，往往涉及到比較罕見(jiàn)的特殊狀況，例如柱子遮擋，臨時(shí)去找很可能找不到。但如果估價(jià)人員平時(shí)多注意觀察實(shí)際，就很可能在更大的時(shí)空范圍內(nèi)找到與其近似的房地產(chǎn)。而且如果對(duì)價(jià)格影響因素挖掘到位、觸類旁通，很多棘手的問(wèn)題即使沒(méi)有完全一樣的參照也能解決。這要求估價(jià)人員在生活中要有敏銳的意識(shí)，能夠捕捉到常人無(wú)法洞察的細(xì)節(jié)。
3、充分利用科技手段
以往收集估價(jià)相關(guān)信息的最大障礙是采集數(shù)據(jù)、很多數(shù)據(jù)如交易過(guò)程中的語(yǔ)言轉(zhuǎn)瞬即逝，難以采集。借助不斷增強(qiáng)的大數(shù)據(jù)技術(shù)，為突破這一瓶頸提供了可能，估價(jià)行業(yè)應(yīng)充分利用科技手段提高挖掘的效果。筆者認(rèn)為尤其應(yīng)該重視網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)，特別是購(gòu)房論壇、生活信息網(wǎng)站數(shù)據(jù)，因?yàn)槠渲邪瑢?duì)于住宅的比較、吐槽、推薦，對(duì)于商業(yè)營(yíng)業(yè)狀況、租金、租約等豐富信息，有很高的參考價(jià)值。
4、充分利用日常關(guān)系
很多估價(jià)相關(guān)信息涉及到經(jīng)營(yíng)收入，而準(zhǔn)確地調(diào)查收入是世界性難題。經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小魯在研究灰色收入時(shí)，為了保證可靠性，也是采用了調(diào)查員所熟悉的親朋好友作為樣本。通過(guò)日常關(guān)系訪談得到的數(shù)據(jù)有可信度高、信息豐富、可復(fù)制性差的特點(diǎn)，即使在大數(shù)據(jù)時(shí)代仍然具有不可替代的重要作用。所以估價(jià)人員應(yīng)該充分利用日常關(guān)系進(jìn)行搜集挖掘，聚沙成塔。
（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)層面
1、提高重視，完善制度
目前估價(jià)相關(guān)信息的收集挖掘工作主要取決于技術(shù)人員個(gè)人的積極性和能力，且存在能力與時(shí)間錯(cuò)位的現(xiàn)象，即技術(shù)人員因人脈資源較少導(dǎo)致效果不佳，而人脈資源豐富的領(lǐng)導(dǎo)往往沒(méi)時(shí)間去做。
故估價(jià)機(jī)構(gòu)首先應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到挖掘估價(jià)相關(guān)信息的重要性，通過(guò)一定的獎(jiǎng)勵(lì)提高估價(jià)人員進(jìn)行挖掘的積極性；其次領(lǐng)導(dǎo)及市場(chǎng)人員應(yīng)注意利用人脈，支持估價(jià)人員進(jìn)行挖掘，提高挖掘信息的質(zhì)量和效率。
2、加強(qiáng)培訓(xùn)，提高技巧
挖掘估價(jià)相關(guān)信息需要技巧，很多估價(jià)人員比較年輕，對(duì)于社會(huì)和其他行業(yè)知識(shí)了解較少，再加上缺乏培訓(xùn)指導(dǎo)，實(shí)際中多是簡(jiǎn)單地通過(guò)電話咨詢掛牌案例，挖掘的質(zhì)量和可靠性有待提高。
因此筆者建議：第一，加強(qiáng)技巧培訓(xùn)，必要時(shí)設(shè)置專門崗位，提高挖掘工作的專業(yè)性和效果。第二，對(duì)于網(wǎng)上掛牌案例，應(yīng)采取兩人及以上重復(fù)驗(yàn)證，并且對(duì)其持續(xù)跟蹤，提高所挖掘信息的可靠性和可信度。
3、加強(qiáng)分析，以點(diǎn)帶面
由于估價(jià)機(jī)構(gòu)人力物力資源有限，挖掘工作不能一味求多求全。因此必須對(duì)挖掘到的信息進(jìn)行深入分析，解析作用機(jī)理，建立模型，從個(gè)案信息中提取普遍規(guī)律，實(shí)現(xiàn)以點(diǎn)帶面，最大化發(fā)揮挖掘成果的作用。在研究方法上應(yīng)充分吸收相關(guān)行業(yè)的長(zhǎng)處 [12]。
4、加強(qiáng)與相關(guān)行業(yè)合作
在日常工作中與估價(jià)機(jī)構(gòu)有關(guān)聯(lián)的行業(yè)比較多，如拍賣公司、經(jīng)紀(jì)公司等，它們都有各自獨(dú)特的信息，與其進(jìn)行合作可以大大提高挖掘工作的效率[12]。高校與科研機(jī)構(gòu)也是一個(gè)重要的潛在合作對(duì)象。高校相關(guān)專業(yè)的學(xué)者也進(jìn)行相關(guān)研究，其與估價(jià)人員各自具備的資源極為互補(bǔ)，完全可以通過(guò)合作實(shí)現(xiàn)雙贏。例如高校學(xué)者研究時(shí)常常需要調(diào)查問(wèn)卷，其設(shè)計(jì)與發(fā)放如果能有估價(jià)人員參與將會(huì)更有針對(duì)性，而估價(jià)機(jī)構(gòu)也可以通過(guò)共享數(shù)據(jù)及得到分享方法上的提高而獲益。
（三）行業(yè)協(xié)會(huì)層面
構(gòu)建良好機(jī)制，實(shí)現(xiàn)共享共贏
不同地區(qū)同類房地產(chǎn)存在很大共性，其共性的估價(jià)相關(guān)信息有較強(qiáng)的可借鑒性。對(duì)于一些比較罕見(jiàn)的房地產(chǎn)以及參數(shù)，及整體-單套商鋪折價(jià)系數(shù)，客觀上存在這種可能，在某一地區(qū)某一時(shí)間段，估價(jià)人員無(wú)論怎樣調(diào)查都難以找到合適的案例及信息。這時(shí)其他地域的案例或信息可以提供參考，至少能提供方法和思路上的借鑒。且區(qū)別于房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)性，部分估價(jià)相關(guān)信息具有相對(duì)穩(wěn)定性，這決定了一些信息在較長(zhǎng)時(shí)間段內(nèi)都有較強(qiáng)的參考價(jià)值。
根據(jù)這些估價(jià)相關(guān)信息的特點(diǎn)再結(jié)合上文所述挖掘的難點(diǎn)，筆者認(rèn)為某個(gè)估價(jià)人員或估價(jià)機(jī)構(gòu)挖掘得到的相關(guān)信息，有必要在行業(yè)內(nèi)共用，最大程度地發(fā)揮其價(jià)值，避免重復(fù)勞動(dòng)節(jié)約整個(gè)行業(yè)的成本。一個(gè)經(jīng)過(guò)挖掘、信息豐富的案例勝過(guò)十個(gè)粗糙的案例。
但將自己挖掘得到的相關(guān)信息分享共用有很強(qiáng)的正外部性，如果沒(méi)有相應(yīng)的機(jī)制將外部性內(nèi)部化，便會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)失靈。這使得估價(jià)機(jī)構(gòu)之間難以自發(fā)形成共用，因此行業(yè)協(xié)會(huì)必須發(fā)揮看得見(jiàn)的手的作用，通過(guò)以下措施構(gòu)架良好機(jī)制，克服市場(chǎng)失靈，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的共享共贏。
第一，加強(qiáng)對(duì)報(bào)告質(zhì)量審核，特別是案例的真實(shí)性、規(guī)范性，讓認(rèn)真做好挖掘工作的機(jī)構(gòu)脫穎而出，形成正向激勵(lì)效應(yīng)，避免成為逆向淘汰的檸檬市場(chǎng)。
第二，發(fā)揮協(xié)會(huì)的組織協(xié)調(diào)作用，分配調(diào)查任務(wù)，探索建立合理的信息付費(fèi)使用機(jī)制，將優(yōu)秀成果轉(zhuǎn)換為經(jīng)濟(jì)利益，克服市場(chǎng)失靈。
第三，通過(guò)業(yè)內(nèi)專家篩選評(píng)選，制定標(biāo)準(zhǔn)案例和優(yōu)秀信息，為行業(yè)內(nèi)共用，提高科學(xué)性和標(biāo)準(zhǔn)性，杜絕人為操作空間。
目前部分省級(jí)行業(yè)協(xié)會(huì)在此方面的舉措有很好的借鑒作用 [9,14] 。
未來(lái)估價(jià)將無(wú)處不在，業(yè)務(wù)范圍可能超乎現(xiàn)在的想象，但提供專業(yè)意見(jiàn)的行業(yè)價(jià)值是不變的，打鐵還需自身硬，估價(jià)行業(yè)只有練好內(nèi)功才能有更大發(fā)展。希望筆者的探索為業(yè)內(nèi)人士提供啟發(fā)和參考，盡快推進(jìn)該項(xiàng)工作，在行業(yè)內(nèi)形成合力，努力提升估價(jià)工作的專業(yè)性，彰顯行業(yè)價(jià)值。 |
